Umbau statt Neubau: Wie aus leeren Büros 2026 neuer Wohnraum wird – und was das für Hildesheim bedeutet

Auf der einen Seite stehen Büroflächen leer, weil das Homeoffice die Arbeitswelt verändert hat. Auf der anderen Seite fehlen überall bezahlbare Wohnungen. Was läge näher, als beides zusammenzubringen? Genau hier setzt einer der spannendsten Immobilientrends des Jahres an: die Umwandlung von Büros und anderem Gewerbe in Wohnraum. Ab Juli 2026 fördert der Bund das sogar mit einem eigenen Programm. In diesem Beitrag erfährst du, warum so viele Büros leer stehen, wie das neue Förderprogramm funktioniert, was die Umwandlung in der Praxis bedeutet – und welche Chancen das gerade für eine Stadt wie Hildesheim eröffnet.

Warum immer mehr Büros leer stehen

Die Arbeitswelt hat sich seit 2020 grundlegend verändert. Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle sind für viele Unternehmen zum Standard geworden. Die Folge: Firmen brauchen weniger Fläche, mieten kleiner an oder geben ganze Etagen auf. Hinzu kommt der Strukturwandel im Einzelhandel – Onlinehandel hat den Einkauf vor Ort vielerorts ersetzt, sodass auch Ladenlokale und die darüberliegenden Gewerbeflächen zunehmend leer bleiben.

Die Zahlen sind deutlich: In den großen deutschen Büromärkten stieg die Leerstandsquote von rund 2 Prozent im Jahr 2019 auf etwa 5,6 Prozent im Jahr 2024. Manche Analysten halten bis 2026 sogar fast 8 Prozent für möglich. Das entspricht bundesweit grob elf Millionen Quadratmetern ungenutzter Bürofläche. Allein in den sieben größten Städten gelten rund 1,8 Millionen Quadratmeter als grundsätzlich geeignet für eine Umwidmung in Wohnungen.

Leerstand ist für Eigentümer ein doppeltes Problem: Es fließen keine Mieteinnahmen, gleichzeitig laufen Betriebs- und Instandhaltungskosten weiter. Eine reine Vermarktung als Büro ist in vielen Lagen schwierig geworden. Die Umnutzung rückt damit für immer mehr Besitzer von einer theoretischen Option zur ernsthaften Strategie auf.

Das Paradox: leere Büros, fehlende Wohnungen

Während Büroflächen verwaisen, herrscht auf dem Wohnungsmarkt das Gegenteil. In Deutschland fehlen je nach Schätzung mehrere Hunderttausend Wohnungen, gebaut wird seit Jahren deutlich weniger als gebraucht würde. Hohe Bau- und Finanzierungskosten bremsen den Neubau zusätzlich aus.

Dieses Auseinanderfallen von Angebot und Nachfrage ist der Kern des Trends. Wenn vorhandene Gebäude bereits stehen, erschlossen sind und oft in zentraler Lage liegen, ist ihre Umnutzung naheliegender, schneller und ressourcenschonender, als auf der grünen Wiese neu zu bauen. „Umbau statt Neubau“ ist deshalb nicht nur ein Schlagwort, sondern eine wirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Antwort auf zwei Probleme gleichzeitig.

Das neue Bundesprogramm „Gewerbe zu Wohnen“

Damit aus der guten Idee mehr reale Projekte werden, hat die Bundesregierung ein eigenes Förderprogramm aufgelegt. Es trägt den Namen „Gewerbe zu Wohnen“ und soll im Juli 2026 starten. Die zugehörige Förderrichtlinie wurde Anfang April 2026 im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Der Kern des Programms: Die Umwandlung von Büro- und anderen Nichtwohngebäuden in Wohnungen wird über zinsvergünstigte Darlehen der KfW gefördert. Für 2026 sind dafür rund 360 Millionen Euro aus dem Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität vorgesehen. In der Diskussion war zudem ein Zuschuss von bis zu 30.000 Euro je neu geschaffener Wohnung – die genaue Ausgestaltung solltest du vor einem Projekt in der aktuellen Richtlinie prüfen.

Eine Besonderheit: Für die geförderten Wohnungen sind keine Mietobergrenzen vorgesehen, und sie sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Die Bundesregierung begründet das damit, dass es für eine solche Deckelung in diesem Fall keine verfassungsrechtliche Grundlage gebe. Für Investoren erhöht das die Planbarkeit der Rendite – Kritiker bemängeln allerdings, dass das Programm dadurch kaum zu mehr bezahlbarem Wohnraum führen dürfte.

Was das für Hildesheim bedeutet

Das Bundesprogramm gilt deutschlandweit – also auch für Eigentümer in Hildesheim. Und gerade hier trifft es auf eine Situation, in der die Umnutzung besonders viel Sinn ergibt.

Die Hildesheimer Innenstadt spürt den Strukturwandel im Einzelhandel deutlich: Ladenlokale und Geschäftshäuser stehen leer, und über den Erdgeschossen schlummert ungenutzte Fläche. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch – getragen unter anderem von Universität und HAWK sowie der Nähe zur Wirtschaftsregion Hannover. Die Stadt selbst beziffert den zusätzlichen Wohnungsbedarf auf rund 1.500 Wohnungen, während im Stadtgebiet rund 1.300 Wohnungen leer stehen, ein erheblicher Teil davon in Stadtmitte und Neustadt.

Bemerkenswert ist, dass Hildesheim bereits ein eigenes kommunales Förderprogramm hat. Über die Initiative zur „Aktivierung von Wohnraumleerstand zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“, deren Förderrichtlinie 2024 in Kraft trat, können Eigentümer für die Sanierung oder Umwandlung Zuschüsse von bis zu 30.000 Euro pro Wohnung erhalten – verbunden mit einer verpflichtenden Beratung. Bislang wurden diese Mittel allerdings kaum abgerufen. Das zeigt: Förderung allein reicht nicht, es braucht auch Eigentümer, die das Thema aktiv angehen.

Für Hildesheim eröffnet die Kombination aus Bundesprogramm und kommunaler Förderung eine reale Chance: leerstehende Gewerbeflächen in der Innenstadt wieder mit Leben füllen, Wohnraum schaffen und die City attraktiver machen. Wer in der Stadt eine geeignete Immobilie besitzt, sollte beide Fördertöpfe gemeinsam prüfen.

Vom Büro zur Wohnung: So läuft die Umwandlung in der Praxis

So überzeugend die Idee ist – die Umsetzung ist anspruchsvoll. Eine Umwandlung beginnt baurechtlich mit der sogenannten Nutzungsänderung, die bei der Stadt beantragt und genehmigt werden muss. Dabei wird unter anderem geprüft, ob die geplante Wohnnutzung zum Bebauungsplan passt und ob alle Vorschriften eingehalten werden.

Technisch stellen sich mehrere Herausforderungen. Wohnungen brauchen andere Grundrisse als Großraumbüros, ausreichend Tageslicht, zweite Fluchtwege, getrennte Wasser- und Abwasseranschlüsse für jede Einheit sowie einen deutlich höheren Schall- und Brandschutz. Viele ältere Bürogebäude haben tiefe Grundrisse mit wenig Licht in der Gebäudemitte und veraltete Leitungen. Das alles lässt sich lösen, ist aber eine planerische und ingenieurtechnische Aufgabe – mit der Folge, dass die Umbaukosten im Einzelfall an die eines Neubaus heranreichen können.

Ob sich ein Projekt rechnet, hängt deshalb stark vom konkreten Gebäude ab. Entscheidend sind Faktoren wie Gebäudetiefe, Fensterachsen, Deckenhöhen, der Zustand der Haustechnik und natürlich die Lage. Eine frühe Machbarkeitsprüfung durch Architekt und Fachplaner ist daher unverzichtbar, bevor Geld in die Hand genommen wird.

Welche Gebäude sich eignen – eine Orientierung

Bevor du über Förderung und Kosten nachdenkst, steht eine andere Frage am Anfang: Ist das Gebäude überhaupt geeignet? Ein paar Merkmale geben eine erste Orientierung.

Günstig ist eine nicht zu große Gebäudetiefe. Wohnungen brauchen Tageslicht in allen Aufenthaltsräumen – bei sehr tiefen Bürogrundrissen bleibt die Gebäudemitte dunkel und lässt sich schwer sinnvoll nutzen. Hilfreich sind außerdem eine kleinteilige Fensteranordnung, ausreichende Deckenhöhen und ein Treppenhaus, das sich für mehrere Wohneinheiten erschließen lässt. Auch der Zustand der Gebäudetechnik spielt eine große Rolle: Müssen Strom, Wasser, Abwasser und Heizung komplett erneuert werden, steigen die Kosten deutlich.

Mindestens ebenso wichtig ist die Lage. In einer ruhigen, gut angebundenen Wohnlage mit Infrastruktur in der Nähe lässt sich Wohnraum leichter vermarkten als in einem reinen Gewerbegebiet an einer lauten Ausfallstraße. Für die Hildesheimer Innenstadt mit ihren Geschäftshäusern kann das ein Vorteil sein – zentrale, fußläufige Lagen sind bei Mietern und Käufern gefragt.

So gehst du als Eigentümer vor

Wer eine passende Immobilie besitzt, sollte strukturiert vorgehen. Im ersten Schritt lohnt eine ehrliche Bestandsaufnahme: Wie ist das Gebäude geschnitten, wie alt ist die Technik, wie sieht die Lage aus? Im zweiten Schritt beauftragst du eine Machbarkeitsstudie bei einem Architekten oder Fachplaner – sie zeigt, ob und wie viele Wohnungen realistisch entstehen können und mit welchen Kosten zu rechnen ist.

Im dritten Schritt klärst du das Baurecht mit der Stadt Hildesheim, insbesondere die Nutzungsänderung. Erst danach geht es im vierten Schritt an die Förderung: Hier solltest du das Bundesprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ und das kommunale Hildesheimer Programm gemeinsam prüfen und die – bei der Stadtförderung verpflichtende – Beratung in Anspruch nehmen. Im fünften Schritt stehen die konkrete Finanzierungsplanung und die Umsetzung an. Dieser geordnete Ablauf verhindert teure Fehlentscheidungen, denn er stellt die entscheidende Frage „Lohnt sich das überhaupt?“ an den Anfang und nicht ans Ende.

Die Vorteile der Umnutzung

Trotz der Hürden sprechen viele Argumente für „Umbau statt Neubau“. Der größte Pluspunkt ist Geschwindigkeit: Ein bestehendes, erschlossenes Gebäude umzubauen, geht in der Regel schneller, als ein Grundstück neu zu bebauen. Das spart Zeit in einem Markt, in dem Wohnraum dringend gebraucht wird.

Hinzu kommt die Nachhaltigkeit. Der Erhalt der Bausubstanz bewahrt die bereits investierte „graue Energie“ – also die Energie, die einst für Bau und Material aufgewendet wurde. Das spart CO2 und Ressourcen gegenüber Abriss und Neubau. Gerade in Zeiten verschärfter Klimaziele ist das ein gewichtiges Argument.

Nicht zuletzt belebt die Umnutzung die Innenstädte. Wo Menschen wohnen, entstehen Nachfrage für Geschäfte, Gastronomie und Dienstleistungen, mehr Sicherheit und mehr Leben auf den Straßen. Für eine Stadt wie Hildesheim, deren Zentrum unter Leerstand leidet, ist das ein wertvoller Nebeneffekt, der weit über die einzelne Immobilie hinausreicht.

Grenzen und Kritik

Bei aller Euphorie lohnt ein nüchterner Blick. Nicht jedes Büro eignet sich für Wohnen – viele Objekte scheitern an Grundriss, Lage oder Wirtschaftlichkeit. Schätzungen, wonach große Flächen „grundsätzlich geeignet“ seien, bedeuten nicht, dass sich der Umbau überall auch rechnet.

Zudem mehren sich Stimmen, die bezweifeln, dass das Bundesprogramm das Mietproblem spürbar lindert. Weil die neuen Wohnungen keiner Mietpreisbremse unterliegen, dürften viele Projekte eher im höherpreisigen Segment entstehen. Bezahlbarer Wohnraum entsteht also nicht automatisch. Und die Erfahrung aus Hildesheim, wo kommunale Fördermittel bisher kaum genutzt wurden, zeigt, dass attraktive Zuschüsse allein noch keine Umbauwelle auslösen. Erfolg braucht passende Gebäude, engagierte Eigentümer und schlanke Genehmigungsverfahren.

Für wen ist das Thema relevant?

Interessant ist die Entwicklung für mehrere Gruppen. Eigentümer von leerstehenden Gewerbe- oder Büroflächen können prüfen, ob sich eine Umwandlung lohnt, statt weiter auf gewerbliche Mieter zu warten. Kapitalanleger finden hier ein Feld mit Förderkulisse und – mangels Mietdeckel – planbaren Erträgen. Wohnungssuchende profitieren mittelfristig von zusätzlichem Angebot, gerade in zentralen Lagen. Und für Städte wie Hildesheim ist die Umnutzung ein Hebel, um Innenstädte wiederzubeleben und dem Wohnungsmangel zu begegnen.

Häufige Fragen (FAQ)

**Was ist das Programm „Gewerbe zu Wohnen“?**
Es ist ein Förderprogramm des Bundes, das ab Juli 2026 die Umwandlung von Büro- und anderen Nichtwohngebäuden in Wohnungen über zinsvergünstigte KfW-Darlehen unterstützt. Für 2026 stehen dafür rund 360 Millionen Euro bereit.

**Gilt für die neuen Wohnungen die Mietpreisbremse?**
Nein. Für die im Rahmen des Programms geschaffenen Wohnungen sind keine Mietobergrenzen vorgesehen; sie sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.

**Kann ich in Hildesheim zusätzlich gefördert werden?**
Möglicherweise ja. Hildesheim hat ein eigenes kommunales Programm, das Zuschüsse von bis zu 30.000 Euro pro Wohnung für die Aktivierung von Leerstand vorsieht. Eine Beratung ist dabei verpflichtend. Bundes- und Kommunalförderung sollten gemeinsam geprüft werden.

**Ist die Umwandlung günstiger als ein Neubau?**
Nicht zwangsläufig. Sie ist oft schneller und ressourcenschonender, aber wegen Anforderungen an Brandschutz, Schallschutz, Fluchtwege und Haustechnik können die Kosten im Einzelfall an einen Neubau heranreichen. Eine Machbarkeitsprüfung ist entscheidend.

**Welche Genehmigung brauche ich?**
In der Regel eine Nutzungsänderung, die bei der Stadt beantragt wird. Dabei wird geprüft, ob die Wohnnutzung baurechtlich zulässig ist und alle Vorschriften erfüllt werden.

Fazit

Die Umwandlung von Büros in Wohnraum ist einer der prägenden Immobilientrends 2026 – und mit dem Bundesprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ bekommt er erstmals kräftigen finanziellen Rückenwind. Für Hildesheim, wo leerstehende Gewerbeflächen in der Innenstadt auf eine hohe Wohnungsnachfrage treffen und zusätzlich kommunale Fördermittel bereitstehen, ist das eine echte Chance. Sie ist aber kein Selbstläufer: Erfolg hängt vom konkreten Gebäude, einer soliden Kalkulation und engagierten Eigentümern ab. Wer eine geeignete Immobilie besitzt, sollte jetzt die Machbarkeit prüfen und beide Fördertöpfe ausloten.

*Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Bau- oder Förderberatung. Förderkonditionen können sich ändern – maßgeblich ist die jeweils gültige Richtlinie.*